廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)參考指標(biāo)
租金走勢(shì)
第一季度，廣州全市寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金延續(xù)下行趨勢(shì)，下滑至每月每平方米人民幣128.8元，環(huán)比下跌3.7%，跌幅有所擴(kuò)大。全市各細(xì)分市場(chǎng)租金均錄得下跌，全市寫(xiě)字樓租金持續(xù)承壓，市場(chǎng)呈現(xiàn)“以?xún)r(jià)換量”特征。
從子市場(chǎng)租金表現(xiàn)來(lái)看，供需失衡加劇廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)分化，新增供應(yīng)持續(xù)放量與存量去化形成雙重壓力。金融城和琶洲作為供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域，庫(kù)存高企導(dǎo)致業(yè)主陷入“降價(jià)—空置—再降價(jià)”的惡性循環(huán)，其中金融城租金環(huán)比暴跌8.5%，成為本季度跌幅最大的子市場(chǎng)。天河北因設(shè)施老化、產(chǎn)業(yè)能級(jí)不足，難以匹配企業(yè)升級(jí)需求，租戶(hù)向新興商務(wù)區(qū)遷移，業(yè)主被迫加大租金折讓力度，區(qū)域租金環(huán)比下挫5.0%；傳統(tǒng)核心區(qū)珠江新城受周邊價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，租金溢價(jià)空間持續(xù)壓縮，反映出市場(chǎng)整體投資邏輯從 “地段優(yōu)先”轉(zhuǎn)向“成本優(yōu)先”。
黃偉倫 萊坊董事及廣州商業(yè)物業(yè)服務(wù)部主管
“ 展望2025年第二季度，市場(chǎng)新增供應(yīng)預(yù)計(jì)超20萬(wàn)平方米，疊加現(xiàn)有庫(kù)存超140萬(wàn)平方米，供需失衡將進(jìn)一步加劇。歷史數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去三年季度平均凈吸納量?jī)H約3萬(wàn)平方米，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍將長(zhǎng)期處于去庫(kù)存階段。新增供應(yīng)的持續(xù)入市將迫使存量物業(yè)業(yè)主采取更激進(jìn)的租金策略，預(yù)計(jì)租金下行通道將進(jìn)一步拓寬，部分非核心區(qū)域或迎來(lái)更大跌幅�！�
供應(yīng)與需求
第一季度，城祥大廈作為本季度唯一新增供應(yīng)項(xiàng)目入市，為市場(chǎng)注入約7.5萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，全市空置率環(huán)比攀升1.4個(gè)百分點(diǎn)至14.7%。盡管供應(yīng)壓力顯現(xiàn)，但需求端復(fù)蘇信號(hào)顯著，凈吸納量自2024年第四季度的負(fù)值區(qū)間反彈至4,353平方米，標(biāo)志著市場(chǎng)進(jìn)入階段性修復(fù)期。廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)供需動(dòng)態(tài)調(diào)整的復(fù)雜格局，短期內(nèi)需求回暖的動(dòng)能弱于供應(yīng)擴(kuò)張的壓力。
從企業(yè)需求層面來(lái)看，TMT、制造業(yè)及專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)構(gòu)成寫(xiě)字樓市場(chǎng)的核心驅(qū)動(dòng)力，其中TMT行業(yè)以59.0%的租賃面積占比主導(dǎo)市場(chǎng)，制造業(yè)以16.6%的占比緊隨其后，專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)雖以9.3%的占比位列第三。TMT與制造業(yè)的協(xié)同發(fā)力凸顯廣州產(chǎn)業(yè)升級(jí)對(duì)辦公需求的支撐作用。
交易類(lèi)型層面，成本敏感型企業(yè)的策略調(diào)整主導(dǎo)市場(chǎng)行為。搬遷需求以52.2%的占比維持主導(dǎo)地位，新租及新設(shè)立需求韌性凸顯，占比達(dá)34.0%。此類(lèi)需求的結(jié)構(gòu)性特征表明，企業(yè)端對(duì)成本控制與業(yè)務(wù)擴(kuò)張的平衡決策正在重塑市場(chǎng)活躍度。
簡(jiǎn)家宏 萊坊深圳董事總經(jīng)理
“展望第二季度，市場(chǎng)將進(jìn)入結(jié)構(gòu)性調(diào)整窗口期。盡管一季度成交滯后效應(yīng)或推動(dòng)凈吸納量進(jìn)一步增長(zhǎng)，但新增供應(yīng)入市與存量去化壓力將使空置率延續(xù)上行趨勢(shì)。當(dāng)前租金深度回調(diào)正激發(fā)租戶(hù)端的價(jià)值重估行為，租約重組與搬遷升級(jí)的需求釋放可能加速。需警惕的是，供應(yīng)端壓力與需求復(fù)蘇的博弈將延長(zhǎng)市場(chǎng)修復(fù)周期，但租金急速下跌形成的價(jià)值洼地效應(yīng)或?yàn)橹虚L(zhǎng)期市場(chǎng)企穩(wěn)埋下伏筆。”
投資市場(chǎng)
2025年第一季度，廣州寫(xiě)字樓大宗交易市場(chǎng)延續(xù)深度調(diào)整期的低迷態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)活躍度顯著下降。全季度未錄得單筆成交金額超過(guò)人民幣1億元的交易案例，投機(jī)性資本基本退出市場(chǎng)，交易重心轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)消化與自用需求的審慎釋放。
具體來(lái)看，珠江新城華普廣場(chǎng)商鋪、捷登都會(huì)物業(yè)及天盈廣場(chǎng)多次流拍觸發(fā)變賣(mài)程序，凸顯大宗投資市場(chǎng)流動(dòng)性不足的困境；東塔38層整層掛牌后無(wú)人問(wèn)津反映出資本方對(duì)核心資產(chǎn)租賃回報(bào)周期的審慎態(tài)度及對(duì)資產(chǎn)定價(jià)的敏感性。與之形成鮮明對(duì)比的是，工業(yè)用地板塊在制造業(yè)自用需求驅(qū)動(dòng)下保持韌性，南沙、花都等地工業(yè)用地成功出讓?zhuān)圃鞓I(yè)企業(yè)自用需求占主導(dǎo)地位，且企業(yè)選址傾向非核心區(qū)，偏好低成本、高定制化產(chǎn)業(yè)載體。寫(xiě)字樓與工業(yè)用地的分化源于資產(chǎn)屬性與產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)的錯(cuò)配，寫(xiě)字樓因租金承壓、空置率高企、供需失衡削弱了投資屬性，而制造業(yè)企業(yè)通過(guò)自持產(chǎn)業(yè)用地實(shí)現(xiàn)“研發(fā)+生產(chǎn)”一體化布局，進(jìn)一步擠壓了寫(xiě)字樓租賃需求。
展望2025年第二季度，逆全球化沖擊與內(nèi)需深化將加劇市場(chǎng)分化。外向型制造業(yè)受貿(mào)易摩擦影響或進(jìn)一步收縮，但國(guó)內(nèi)擴(kuò)大內(nèi)需催生的美妝、直播電商等新興產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張更多依托存量資產(chǎn)租賃或產(chǎn)業(yè)園定制開(kāi)發(fā)，而非傳統(tǒng)寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)。預(yù)計(jì)寫(xiě)字樓大宗交易市場(chǎng)將長(zhǎng)期維持買(mǎi)方市場(chǎng)格局，核心資產(chǎn)需通過(guò)功能轉(zhuǎn)型（如研發(fā)辦公、產(chǎn)業(yè)孵化）或更優(yōu)的投資回報(bào)率重構(gòu)價(jià)值支點(diǎn)。市場(chǎng)信心的修復(fù)需等待租金回報(bào)率回歸理性區(qū)間及新興產(chǎn)業(yè)釋放增量需求，這一過(guò)程或?qū)⒀永m(xù)至2025年下半年。
來(lái) 源： 萊坊
編 輯：liuy
