4月18日，第一太平戴維斯成功舉辦上海第一季度媒體會(huì)，深度解讀商辦零售市場(chǎng)表現(xiàn)并展望未來(lái)趨勢(shì)。第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)可、華東區(qū)寫字樓租戶代表部負(fù)責(zé)人盛柏康、寫字樓租戶代表部助理董事趙元星、全球核心零售團(tuán)隊(duì)亞董事程孝慈參與并發(fā)表主旨演講，與業(yè)內(nèi)資深媒體共同探討商辦零售領(lǐng)域熱點(diǎn)話題。
活動(dòng)伊始，第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)交易及顧問(wèn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人招啟怡在發(fā)表開場(chǎng)致詞中表示：“第一太平戴維斯擁有專業(yè)的商務(wù)樓宇和零售商服務(wù)團(tuán)隊(duì)，深耕辦公樓市場(chǎng)、辦公空間優(yōu)化及品牌出海擴(kuò)張等領(lǐng)域。當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)處于調(diào)整期，為企業(yè)租戶提供了優(yōu)化租賃策略的最佳窗口。
與此同時(shí)，零售品牌的海外擴(kuò)張熱度持續(xù)升溫，尤其是細(xì)分賽道和創(chuàng)新業(yè)態(tài)的布局值得關(guān)注。我們憑借全面的市場(chǎng)洞察和實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，助力客戶在變革中把握機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)高效選址、成本優(yōu)化及戰(zhàn)略升級(jí)�！�
上海第一季度商辦零售地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)
第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)可解讀第一季度上海商辦零售市場(chǎng)概況：“2025年一季度，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)迎來(lái)19.8萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，總存量達(dá)1,995萬(wàn)平方米。盡管租賃活動(dòng)有所增加，但成交周期有所延長(zhǎng)，受新租需求疲軟及企業(yè)縮減面積影響，凈吸納量?jī)H6.1萬(wàn)平方米，環(huán)比、同比均下降。
租金持續(xù)承壓，全市平均租金環(huán)比下跌3.6%，其中非核心區(qū)跌幅最大（4.8%）。市場(chǎng)呈現(xiàn)‘以價(jià)換量’特征，外資租戶在零售貿(mào)易、醫(yī)療健康等領(lǐng)域簽署長(zhǎng)租約，業(yè)主則通過(guò)優(yōu)惠條件保出租率。大虹橋片區(qū)規(guī)劃擴(kuò)容至535平方公里，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚與功能再平衡。
展望未來(lái)，政策利好尚未完全釋放，需求復(fù)蘇緩慢，租金或繼續(xù)下行，業(yè)主將優(yōu)先維持出租率，同時(shí)需通過(guò)多元產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和配套優(yōu)化提升片區(qū)韌性。
在零售板塊，2025年1-2月，上海零售總額同比下滑1.0%，但零售市場(chǎng)仍顯韌性。一季度新增11萬(wàn)平方米供應(yīng)，存量改造項(xiàng)目如巴黎春天·悅匯天山以‘二次元潮玩地標(biāo)’創(chuàng)新業(yè)態(tài)吸引細(xì)分客群。
租金方面，首層平均租金環(huán)比降0.4%。奢侈品牌加速升級(jí)核心門店體驗(yàn)，戶外運(yùn)動(dòng)、寵物經(jīng)濟(jì)等細(xì)分賽道涌現(xiàn)首店，挖掘消費(fèi)深度潛力。
展望全年，84.5萬(wàn)平方米新增供應(yīng)將入市，包括太平洋新天地等標(biāo)桿項(xiàng)目，核心與非核心商圈同步升級(jí)，推動(dòng)消費(fèi)場(chǎng)景多元化�！�
上海商辦核心區(qū)域解讀
聚焦上海核心商務(wù)區(qū)，數(shù)據(jù)顯示自2024年至2025年一季度，上海迎來(lái)78.8萬(wàn)平方米的新增辦公供應(yīng)，包括前海人壽金融大廈、嘉禾中心、吉寶靜安中心、太平洋新天地商業(yè)中心等高品質(zhì)項(xiàng)目，這些新項(xiàng)目在硬件設(shè)施和招商策略上表現(xiàn)靈活。
從需求端來(lái)看，內(nèi)資企業(yè)占據(jù)租賃成交的65%，外資占比35%，搬遷行為在新增租賃中占比近60%。南京西路、陸家嘴和竹園成為熱點(diǎn)子市場(chǎng)，貢獻(xiàn)了66%的成交面積。
租金方面，核心商務(wù)區(qū)平均有效租金為人民幣6.5元/平方米/天，其中中央商務(wù)區(qū)租金達(dá)8.0元，以南京西路、淮海路及陸家嘴為首的三大核心區(qū)域的租金韌性較強(qiáng)，而以北外灘、北站為代表的次級(jí)商務(wù)區(qū)目前則更具高性價(jià)比。
第一太平戴維斯華東區(qū)寫字樓租戶代表部負(fù)責(zé)人盛柏康表示：“未來(lái)三年，上海核心商務(wù)區(qū)預(yù)計(jì)新增供應(yīng)114萬(wàn)平方米，占全市總量的34%，但三大中央商務(wù)區(qū)的新增占比僅為8%，凸顯其稀缺性。隨著華潤(rùn)中心、K11二期、尚賢坊等項(xiàng)目的入市，市場(chǎng)將迎來(lái)更多高品質(zhì)選擇。整體來(lái)看，盡管高空置率壓力仍存，但升級(jí)需求和靈活招商策略正推動(dòng)市場(chǎng)逐步復(fù)蘇�！�
企業(yè)未來(lái)辦公空間趨勢(shì)
近年來(lái)，企業(yè)辦公空間的優(yōu)化趨勢(shì)顯著，主要圍繞‘以人為本、技術(shù)驅(qū)動(dòng)、可持續(xù)發(fā)展’三大核心展開。第一太平戴維斯寫字樓租戶代表部助理董事趙元星分析到：“目標(biāo)導(dǎo)向與人性化設(shè)計(jì)成為首要因素，企業(yè)和員工共同追求使命驅(qū)動(dòng)的辦公體驗(yàn)。研究表明，目標(biāo)導(dǎo)向型企業(yè)的市場(chǎng)份額增長(zhǎng)速度快于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手3倍。辦公空間設(shè)計(jì)從‘以人為中心'升維至‘為人文精神而建’，注重員工的情感連接與幸福感。
其次，包容性設(shè)計(jì)不僅提升團(tuán)隊(duì)效率，還通過(guò)性別平等和多元文化策略增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，空間效能指標(biāo)從密度轉(zhuǎn)向敏捷性，靈活布局(如會(huì)議室趨向小型化、大型功能區(qū)趨向多功能化)成為主流，滿足混合辦公需求。
第三，技術(shù)與可持續(xù)性深度融合，VR、元宇宙等技術(shù)將不斷推動(dòng)數(shù)字化辦公體驗(yàn)。行業(yè)層面，金融和科技企業(yè)表現(xiàn)突出。金融業(yè)通過(guò)'Rebrand'空間強(qiáng)化品牌吸引力，科技企業(yè)則以用戶畫像驅(qū)動(dòng)設(shè)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)化空間策略降本增效。
未來(lái)，辦公空間將超越物理場(chǎng)所，成為融合創(chuàng)新、健康與品牌價(jià)值的綜合體驗(yàn)中心。無(wú)論是搬遷、新租還是改造，越來(lái)越多的企業(yè)希望借助辦公策略工具實(shí)現(xiàn)其地產(chǎn)組合的優(yōu)化、提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。”
中國(guó)消費(fèi)品牌出海策略
縱觀中國(guó)品牌出海浪潮，究其原因主要包括品牌全球化、開拓新增長(zhǎng)市場(chǎng)、增加消費(fèi)者粘性、滿足海外消費(fèi)者需求等因素。中國(guó)香港因地緣和文化優(yōu)勢(shì)成為重要跳板，東南亞的新加坡、曼谷、吉隆坡等城市因市場(chǎng)潛力備受青睞，而歐美市場(chǎng)則以龐大的消費(fèi)群體和成熟的零售環(huán)境吸引中國(guó)品牌。
活躍的出海品牌涵蓋生活方式、文創(chuàng)、電子產(chǎn)品、新能源汽車、時(shí)尚快消等多個(gè)領(lǐng)域。泡泡瑪特、Urban Revivo、Miniso和諸多餐飲品牌的海外成功擴(kuò)張，展現(xiàn)了中國(guó)品牌在全球市場(chǎng)的多樣化布局。
第一太平戴維斯全球核心零售團(tuán)隊(duì)亞太區(qū)董事程孝慈在業(yè)務(wù)實(shí)踐中表示：“在中國(guó)品牌出海過(guò)程中仍面臨諸多挑戰(zhàn)，包括品牌認(rèn)知度不足、文化差異、供應(yīng)鏈管理、運(yùn)營(yíng)復(fù)雜性及高昂成本等。這些挑戰(zhàn)要求企業(yè)具備本地化策略和靈活的市場(chǎng)適應(yīng)能力。
針對(duì)這些需求，第一太平戴維斯全球核心零售團(tuán)隊(duì)，憑借覆蓋170年的全球市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和30年的本土市場(chǎng)洞察，整合全球五大市場(chǎng)的零售團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)袖，能夠快速響應(yīng)客戶需求、共享最新全球市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)資源、及時(shí)地互通各地區(qū)商業(yè)信息和市場(chǎng)蝶變，將賦能全球各大零售商、商業(yè)物業(yè)開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商搭建‘一鍵到底’的全球零售共享平臺(tái)及互通橋梁，不僅提供無(wú)縫銜接的高水準(zhǔn)咨詢服務(wù)，并能將客戶需求與機(jī)遇快速匹配聯(lián)系，助力中國(guó)品牌高效拓展國(guó)際市場(chǎng)�！�
來(lái) 源： 第一太平戴維斯
編 輯：liuy
