一季度，深圳甲級市場表現(xiàn)平淡，凈吸納量僅4.5萬平方米，新成交行業(yè)分布更加多元化，大宗租賃成交減少，需求不足及頭部企業(yè)進駐自建總部等均為影響因素�？蛻袅魇毫^大的業(yè)主多推出更大幅度的租金調(diào)整，全市甲級寫字樓凈有效租金下行至143.2元每月每平方米，而空置率在新供應(yīng)等因素的影響下有所攀升。業(yè)主需結(jié)合自身條件，積極把握結(jié)構(gòu)性機會。
01 多元化供應(yīng)入市，凈吸納量處于較低水平
開年以來，企業(yè)問詢現(xiàn)復(fù)蘇跡象，主要需求目的仍然集中于降本增效。然而本季度市場化出租的甲級寫字樓凈吸納量僅4.5萬平方米，為2023下半年以來新低。一方面更多的業(yè)主高度重視穩(wěn)客戶，成功續(xù)租減少搬遷需求，另一方面，大型企業(yè)搬遷整合至自建總部大廈或其他自有物業(yè)，降低市場化租賃需求。
*深圳甲級寫字樓新增供應(yīng)、凈吸納量和空置率(萬平方米)數(shù)據(jù)來源：高力國際
一季度新入市甲級寫字樓約19.2萬平方米。此外，位于前海的大型企業(yè)總部大廈投入使用，辦公人群集聚，亦推動區(qū)域商務(wù)市場氛圍提升。不過新入市項目預(yù)租情況不佳疊加個別頭部企業(yè)搬離市場化租賃項目，推高本季度空置率有所攀升。面臨較大客戶流失壓力的存量項目多出現(xiàn)租金下調(diào)，而新近入市項目在去化壓力下定價多較為激進。季末全市甲級寫字樓凈有效租金環(huán)比下行至143.2元每月每平方米。
02 成交行業(yè)分布多元化
本季度深圳甲級寫字樓新成交行業(yè)分布更加多元，三大傳統(tǒng)主導行業(yè)占比共計55%，約低于往期10個百分點�；ヂ�(lián)網(wǎng)科技行業(yè)涉及的細分領(lǐng)域主要為產(chǎn)業(yè)數(shù)字化、半導體及電商智能化管理平臺公司；金融業(yè)成交企業(yè)以保險及基金為主；專業(yè)服務(wù)業(yè)則由律師事務(wù)所的升級搬遷需求主導。
*2025Q1深圳甲級寫字樓主要租賃成交行業(yè)占比數(shù)據(jù)來源：高力國際
此外，在研發(fā)辦公市場，如留仙洞、坂田，硬科技企業(yè)、跨境電商等保持了一定的活躍度，亦不乏大面積成交。這與產(chǎn)業(yè)導向及區(qū)域?qū)傩悦懿豢煞帧?/P>
03 未來走勢預(yù)測
未來三年深圳甲級寫字樓年均供應(yīng)量約120萬平方米，供需失衡使得租金下行及空置率攀升趨勢短期內(nèi)難以改變。與此同時，總部自用項目進入供應(yīng)高峰，在進一步加劇市場競爭的同時，也有望為市場帶來一定的結(jié)構(gòu)性機會。
*深圳甲級寫字樓未來供應(yīng)（萬平方米）數(shù)據(jù)來源：高力國際
總結(jié)與建議
宏觀不確定性因素增多，深圳寫字樓供給高峰持續(xù)且屬性多元，使得整體市場壓力短期難以緩解。業(yè)主可積極結(jié)合自身特質(zhì)從需求、區(qū)域等方面挖掘結(jié)構(gòu)性機會，推動良性循環(huán)十分重要。如擁抱綠色化與智能化，推進軟硬件產(chǎn)品升級；聯(lián)合政府、行業(yè)專家等多方力量提升新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)服務(wù)能力；推出更加靈活高效的租賃策略等等，“以確定性對沖不確定性”，獲取發(fā)展機遇。
來 源：高力國際
