北京, 2025年4月2日 - 全球領先的多元化專業(yè)服務與投資管理公司--高力國際（納斯達克證交所交易代碼：CIGI；多倫多證交所交易代碼：CIGI）在北京發(fā)布2025年第一季度北京寫字樓市場報告。
面對全球經(jīng)濟復蘇乏力的復雜形勢，中國依托系統(tǒng)性政策組合和超大規(guī)模市場優(yōu)勢，展現(xiàn)出強勁發(fā)展韌性。2025年，宏觀政策延續(xù)"精準滴灌+跨周期調(diào)節(jié)"組合拳，通過政策精準發(fā)力與市場內(nèi)生動力協(xié)同共振，中國正在加速建成創(chuàng)新驅(qū)動型、綠色低碳化、內(nèi)需主導式的現(xiàn)代化經(jīng)濟體系，為全球經(jīng)濟復蘇貢獻系統(tǒng)性解決方案。財政政策聚焦"提質(zhì)增效"，提高財政赤字率、增發(fā)國債和地方專項債、實施大規(guī)模債務置換正在形成投資撬動效應。貨幣政策時隔14年重回"適度寬松"，保持貸款利率穩(wěn)定在歷史低位水平，推動企業(yè)融資和居民信貸成本穩(wěn)中有降。隨著中國研發(fā)投入強度不斷增加，集成電路、人工智能、量子計算等戰(zhàn)略性領域?qū)崿F(xiàn)關鍵突破，國產(chǎn)芯片自給率有望達70%，6G技術進入標準制定階段，商業(yè)航天市場規(guī)模突破萬億元，科技創(chuàng)新驅(qū)動正在推動中國從"技術跟隨"向"源頭創(chuàng)新"躍遷。數(shù)字經(jīng)濟開始與實際經(jīng)濟深度融合，綠色轉(zhuǎn)型和消費革命正在助力產(chǎn)業(yè)結構升級。通過全國統(tǒng)一大市場建設的加速推進，中國在土地要素市場化配置、數(shù)據(jù)跨境有序流動、技術成果全域轉(zhuǎn)化等重點領域?qū)崿F(xiàn)機制突破，正系統(tǒng)性構建"創(chuàng)新驅(qū)動賦能產(chǎn)業(yè)升級、產(chǎn)業(yè)升級牽引消費迭代"的可持續(xù)發(fā)展閉環(huán)�？萍紕�(chuàng)新驅(qū)動的產(chǎn)業(yè)能級躍遷，正在重構辦公樓市場需求結構，驅(qū)動市場形成'產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新濃度-空間價值溢價'的正向循環(huán)。
2025年一季度，北京甲級寫字樓市場呈現(xiàn)"總量去化、區(qū)域性復蘇"特征。一季度甲級寫字樓市場凈吸納量達到3.6萬平方米，雖然單季需求表現(xiàn)仍不及預期，但市場已連續(xù)7個季度實現(xiàn)整體市場去化，累計去化總量接近53萬平方米。本季度，金融街，麗澤和中關村三大子市場成為市場去化的核心區(qū)域。金融街市場在去年年底空置率觸及13.7%的高點后本季度回落至11.3%，依然是北京市場空置率最低的甲級寫字樓子市場。金融街市場去化主要得益于區(qū)域內(nèi)國央企金融機構在年初的辦公需求擴張以及集團自用面積增加。麗澤商務區(qū)在過去五年已實現(xiàn)年均近16萬平方米的去化，本季度凈吸納量再度超過2萬平米，主要來自于區(qū)域內(nèi)國央企新增的辦公需求。麗澤空置率目前已降至24%，反超亞奧市場的26.4%，直逼燕莎市場的23.6%。由于今年麗澤區(qū)域沒有待入市的新項目，年末空置率或?qū)⑦M一步回落至20%。中關村市場作為北京科技創(chuàng)新的大本營，得益于區(qū)域內(nèi)頭部高新技術企業(yè)辦公需求的強勢擴張，市場空置率已連續(xù)六個季度實現(xiàn)回落，本季度已降至15.3%。從全市場凈有效租金趨勢來看，本季度租金下降趨勢依然延續(xù)，但環(huán)比降幅收窄。市場平均凈有效租金已降至243.8元每月每平米，環(huán)比下降3.2%，同比降幅達16.3%。
高力國際中國區(qū)辦公樓研究負責人兼華北區(qū)研究部董事陸明表示，2025年我們依然維持去年對于北京辦公樓市場的核心預判，宏觀有效需求不足仍然會是制約辦公樓市場需求持續(xù)恢復的系統(tǒng)性問題。在主要宏觀經(jīng)濟指標沒有出現(xiàn)明顯改善的前提下，北京的辦公樓市場需求側(cè)仍將持續(xù)受到系統(tǒng)性制約。同時，市場五大趨勢正重塑競爭格局：第一，市場需求持續(xù)恢復，但尚不足以扭轉(zhuǎn)當前市場行情；第二，市場需求類型高度集中在搬遷類，國央企新增需求成為穩(wěn)定市場的重要因素；第三，在降本增效的大環(huán)境下，企業(yè)正在趨勢性回歸自有物業(yè)；第四，凈吸納量將呈現(xiàn)區(qū)域性和結構性復蘇；第五，凈有效租金深度調(diào)整，跨資產(chǎn)類別和跨板塊競爭壓力繼續(xù)增大。
2025年將是未來三年新增供應壓力最小的一年，這也為市場空置率在今年能夠持續(xù)回落創(chuàng)造了有利條件。需求側(cè)仍將是市場關注的重點，除了新增需求方面的變化以外，市場化項目中存量租戶的退租和縮租的變化將在2025年對市場產(chǎn)生更大的影響。從目前粗略的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，今年甲級寫字樓市場租戶退租和縮租面積調(diào)整對于凈吸納量的影響將可能達到30%至40%。這背后的主要驅(qū)動因素，既有企業(yè)借租金調(diào)整之勢進行多職場辦公空間整合，也有企業(yè)被要求搬回自有物業(yè)等多種市場因素。因此，2025年的甲級寫字樓市場的凈吸納量將和去年相比出現(xiàn)大幅下降，在市場需求表現(xiàn)中性的前提下，年度凈吸納量預計可能不會超過20萬平方米。在新增供應有限的前提下，空置率仍可實現(xiàn)小幅回落，租金下降趨勢仍將延續(xù)，但市場需要關注在下半年可能出現(xiàn)的結構性或區(qū)域性的底部機會。
高力國際北京公司董事總經(jīng)理李娟認為北京辦公樓市場亟需在需求變量與供應常量的動態(tài)平衡中實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結構重構。在科技創(chuàng)新驅(qū)動的新周期，我們將看到更多企業(yè)選擇從低效資產(chǎn)向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，同時辦公樓市場也會迎來殘酷的出清周期，雙周期疊加最終將加速資源配置向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)集中。面對產(chǎn)業(yè)需求重構、跨資產(chǎn)類別和跨板塊競爭加劇的挑戰(zhàn)，北京辦公樓市場需要通過供給側(cè)結構性改革與企業(yè)需求側(cè)管理協(xié)同發(fā)力，在辦公樓市場發(fā)展環(huán)境的復雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期，重新塑造"產(chǎn)業(yè)聚變-供需平衡-資產(chǎn)增值"的良性循環(huán)。
來 源：高力國際
