從經濟發(fā)展的角度，如果有比房價不正常下跌更可怕的事，那估計就是寫字樓市場突陷低迷。作為城市經濟發(fā)展的晴雨表，寫字樓市場的表現(xiàn)與城市的經濟活躍程度密切相關。年初的黑天鵝事件導致許多中小企業(yè)破產，即便是“血厚”的大企業(yè)，也大多放緩了擴張的腳步。受此影響，國內寫字樓市場一度出現(xiàn)租金下降、空置率高企等問題。
不過，隨著疫情穩(wěn)定、經濟復蘇，寫字樓市場也逐步回暖。特別是在高科技、醫(yī)療、金融等疫情帶來的新興產業(yè)的需求推動下，國內寫字樓市場愈發(fā)被資本看好。
復蘇，不僅僅是“恢復原狀”，往往還意味著新機遇的孕育。2020的下半場，哪些城市的寫字樓市場更能吸引資本？什么樣的寫字樓更能吸引企業(yè)入駐呢？這篇文章將為讀者們提供關于這些問題的一些看法。
2020年上半年，“黑天鵝”結隊盤旋地球上空。
全球新冠疫情持續(xù)走高——全球經濟接近停擺——美股暴跌&原油需求大幅減少——美聯(lián)儲緊急降息救市——國際油價戰(zhàn)拖累全球市場——美元荒席卷全球——美聯(lián)儲祭出零利率+無限QE——市場流動性迅速被榨干——黃金市場出現(xiàn)點差極大等異相……
“黑天鵝”之殤 難掩東方曙光
7月30日，美國商務部公布的首次預估數(shù)據(jù)顯示，2020年第二季度，美國國內生產總值（GDP）環(huán)比折年率下滑32.9%，創(chuàng)1947年有記錄以來最大降幅。
黑天鵝翅膀扇疼的遠不止是美國經濟。6月，國際評級機構穆迪稱：2020年第二季度可能是第二次世界大戰(zhàn)以來全球經濟萎縮最嚴重的一個季度，經濟復蘇乏力。同月，世界銀行IMF稱，2020年將是第二次世界大戰(zhàn)以來程度最深的經濟衰退。“二戰(zhàn)”再次勾起全人類的傷痛記憶。這次，是因為經濟對標。
IMF在6月期《全球經濟展望》中稱，疫情大流行產生的快速而巨大的沖擊以及防控措施造成經濟停擺使世界陷入嚴重收縮，預計今年全球經濟將收縮5.2%。其中，發(fā)達經濟體全年經濟活動將收縮7%。經合組織的最新預測看齊IMF，稱今年全球經濟將會出現(xiàn)5%-6%的萎縮；如果出現(xiàn)第二波疫情將下降7.6％�！墩雇分械�2020全球經濟展望呈一片灰色，而難得閃現(xiàn)的一抹亮色來自這一句：預計中國 2020 年經濟增速為 1% ，為全球主要經濟體中唯一增長的國家。
中國的表現(xiàn)沒讓IMF的展望失望。國家統(tǒng)計局7月16日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，二季度GDP同比增長3.2%，實現(xiàn)轉正。這份成績單，主要得力于中國政府與中國人民決戰(zhàn)疫情的強大決心、膽識與智慧。中國經濟“轉正”，是黑天鵝翅膀下世界經濟的一抹亮色，是支持全球經濟企穩(wěn)復蘇的一束曙光，也是紛繁劇變國際態(tài)勢中的一個正能量標桿。東方曙光正在點亮全球，也激勵著眾多海外投資者紛紛加入“投資中國”大軍。中國商業(yè)地產，尤其是高端寫字樓，再次成為全球投資關注熱點。
城市復蘇 牽動寫字樓回暖
商業(yè)地產，被稱為經濟復蘇的“風向標”。其中的高端寫字樓，被稱為城市經濟發(fā)展的“晴雨表”。風向標或晴雨表的比喻，關乎其對應經濟的敏感度。
寫字樓概念自上世紀70年代出現(xiàn)，因其強大的標識性與商務高度，往往成為每座現(xiàn)代化城市或區(qū)域地標的必然選項。作為一種生產資料，寫字樓的投資建設、租售運營和商圈形成，與區(qū)域產業(yè)經濟的發(fā)展主線息息相關。當寫字樓市場相對低迷，區(qū)域經濟通常處于相對弱勢或階段性危機。反之，寫字樓發(fā)展勢頭強勁，市場需求量較大時，該區(qū)域經濟發(fā)展整體狀況通常呈現(xiàn)良好。寫字樓因其在商業(yè)地產市場的轉型中起杠桿平衡的突出作用，而被視為該區(qū)域經濟發(fā)展狀況的重要參照。簡言之，從一座城市寫字樓市場的表現(xiàn)，基本可以推斷這座城市的經濟活躍程度。
今年突如其來的疫情對各行各業(yè)都產生了巨大的影響。北上廣深等一線城市及強二線城市的寫字樓租賃市場一度也經歷了租金、空置率的低潮。雖然壓力猶存，但隨著疫情在全國范圍內得到控制，國內外企業(yè)對中國經濟走向的持續(xù)看好，寫字樓租賃行業(yè)回暖趨勢明顯。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2020年二季度全國寫字樓凈吸納量“由負轉正”至35萬平方米。報告稱，2020年下半年，寫字樓市場租賃需求的復蘇勢頭有望進一步增強。據(jù)該機構近期進行的寫字樓租戶調查，71%的中國受訪者預計未來6個月商業(yè)環(huán)境將改善或保持穩(wěn)定。從行業(yè)看，二季度，科技、制藥和內資金融企業(yè)顯示出強勁擴張需求。租賃需求的新動力之一來自在線教育機構，其在二季度錄得約20萬平方米的租賃成交。
寫字樓投資市場同步顯現(xiàn)積極信號。戴德梁行最近發(fā)布《2020中國商業(yè)地產投資意向調查報告》，122份調研問卷來自中國大陸最活躍的投資機構高層人士。調查顯示，雖然中國目前仍受到疫情影響，但大部分投資人都對中國市場持有充足信心，并看好中國內地商業(yè)地產市場的長期發(fā)展。99%的受訪者表示，疫情過后依然會繼續(xù)在中國大陸的投資。82%的受訪者表示計劃投資寫字樓或商務園區(qū)。報告認為，“短期的疫情，對比這些（一線）城市多年成熟的基礎以及未來龐大的發(fā)展?jié)摿�，只是個插曲”。
舉個例子——上海。
全球知名房地產服務及投資管理公司高力國際于7月15日發(fā)布市場報告稱，受益于宏觀經濟復蘇，上海商業(yè)地產市場需求正逐漸恢復。二季度，上海寫字樓供應量維持高位，前灘表現(xiàn)亮眼。國際知名私營房地產顧問萊坊中國調查顯示，三月份至今，上海寫字樓實際咨詢數(shù)量明顯增多，咨詢用戶主要集中在金融、TMT、專業(yè)服務業(yè)和一些新興產業(yè)。
通過制度與服務創(chuàng)新，打造更為優(yōu)良的金融生態(tài)，以幫助外資金融機構開拓市場，歷來是上海的過人強項。今年二季度伊始，一則牽動商業(yè)地產市場的利好消息悄然而至。4月1日，中國正式取消基金管理公司和證券公司的外資持股比例限制。作為中國的金融中心城市，上海具備足夠實力，再次成為化動力為紅利的前沿窗口。二季度以來，包括公募基金、券商、保險在內的眾多外資金融機構正紛紛聚焦上海，尋找發(fā)展機會。戴德梁行的《2020中國商業(yè)地產投資意向調查報告》亦顯示，投資者對上海等一線城市熱情更為高昂，其中尤以外資為甚，100%外資受訪者均表示未來12個月內有投資上海的計劃。計劃的重心之一，就是寫字樓。
中指研究院最近發(fā)布《2020年第二季度上海寫字樓市場回顧》，預計下半年上海寫字樓凈吸納量將逐步攀升，空置率逐步下行，租金水平或將止跌回穩(wěn)。同時在長三角一體化和臨港新區(qū)金融開放的大背景下，上海市政府相繼推出營商環(huán)境改革3.0版方案、加強投資促進32條、進一步利用外資24條等舉措，激發(fā)內外資企業(yè)需求，有望帶動上海寫字樓市場去化逐漸回暖。
當然，寫字樓市場回暖復蘇的不止是上海。一季度至今，在中國一線及強二線城市的寫字樓投資市場，多數(shù)大宗交易動作頻頻由外資領投。在寫字樓租賃市場，外資機構的入駐活躍度也相對較高，屢屢成為媒體與業(yè)界的聚焦。
中國寫字樓回暖，外資沖鋒在前。為什么？
主要原因，關乎三個關鍵詞。
疫情控制
中國強力控制疫情，全球疫情仍持續(xù)蔓延，中國市場的抗風險能力被外資普遍看好。全球抗疫態(tài)勢走向，利于重視“避險”的眾多海外投資者做出理性判斷。
經濟重振
中國抗疫成為全球標桿，并率先走出疫情泥潭，同時對外釋放復工復產、重振經濟的強烈信號。二季度全球經濟體GDP數(shù)據(jù)對比具有足夠說服力。伴隨《政府工作報告》出臺的相關政策，重在穩(wěn)定經營環(huán)境，助于緩解企業(yè)經營壓力。強力政策扶持，積極影響寫字樓市場復蘇，增強外資投資信心。外資熱衷中國寫字樓租售市場，基于看重中國經濟堅韌進取這張超級底盤。
新興產業(yè)
中國國家戰(zhàn)略全面推進，產業(yè)結構調整和高質量發(fā)展步伐穩(wěn)健，新興產業(yè)迎來歷史機遇。比如，關乎中國未來的新基建，正在持續(xù)激勵寫字樓市場回暖復蘇。再如，中國戰(zhàn)疫極大推進在線經濟浪潮，遠程辦公、在線金融、在線互娛、在線教育、在線醫(yī)療等TMT行業(yè)及背調、法律服務、金融服務、人力資源服務等生態(tài)鏈企業(yè)“逆勢飛揚”，結伴尋租，加之一線與強二線城市的聚才能力，均成為吸引外資投身寫字樓租售市場的重要原因。
角逐下半年 誰得先機
諸多跡象表明，今年下半年中國寫字樓市場將繼續(xù)回暖。作為業(yè)主，什么樣的寫字樓可以更能獲得租戶青睞，在租賃競爭中占得先機？
答案還是圍繞兩個字：疫情。
硬件
受本次疫情影響，能夠應對突發(fā)公共事件的寫字樓將受到租戶的信任，智能樓宇管理、健康和安全管理將是提升寫字樓市場競爭力的主要因素。智能樓宇管理方面，智能物業(yè)管理系統(tǒng)、非接觸式門禁、智能會議系統(tǒng)、無人訪客系統(tǒng)為寫字樓業(yè)主及運營方最為關注的四大技術方面。健康和安全管理方面，熱感成像、空調過濾殺菌系統(tǒng)等智能健康樓宇技術將更易獲得用戶信任，同時也增強客戶粘性。
軟件
因疫情沖擊受到財務壓力最大的是中小企業(yè)群體。清華、北大最近的一項聯(lián)合調研顯示，63%的受訪中小企業(yè)表示，疫情期間主要的財務壓力源于勞動力成本、社保繳費，另有14%的受訪中小企業(yè)表示，財務壓力主要源于寫字樓租金。租戶的經營能力是保證辦公物業(yè)資產擁有穩(wěn)定入住率的關鍵，也是業(yè)主長期穩(wěn)定租金收入的關鍵。
疫情期間，各地政府紛紛出臺政策支持中小企業(yè)發(fā)展，以保護和激發(fā)市場主體活力。各地寫字樓業(yè)主企業(yè)積極采取不同程度的免租減租、免降水電費、免降物業(yè)費、免降管理費等多項措施，精準幫扶中小企業(yè)渡過難關。戴德梁行《2020新冠肺炎疫情中國寫字樓市場調研報告》顯示，在所有主動考慮減免租金的企業(yè)中，國有企業(yè)占42%。廣大國企系寫字樓在疫戰(zhàn)中勇于擔當社會責任，贏得紛紛點贊。
來源：REITs行業(yè)研究
編輯：wangdc
